На своем канале Youtube известный политик и экономист Владимир Милов опубликовал анализ рынка недвижимости в России. Этот анализ показался нам очень интересным для изучения.
Цены на жилье в последнее время сильно перегреты. Многие ждут, что цены могут начать падать, если будет сворачиваться правительственная программа поддержки и субсидирования льготной ипотеке.
По мнению Милова, рост цен на недвижимость не соответствует финансовому положению граждан. Если рассматривать динамику изменения цен на квартиры и реальные доходы населения, то в последнее время произошел значительный разрыв между этими показателями.
Должна быть нормальная экономическая зависимость, т.е. если у людей больше денег, то они и больше тратят на квартиры, а значит цены начинают рости. Если у людей меньше денег, то это означает, что цены на недвижимость должны падать.
Если посмотреть на график, то всегда так и происходило. Но все магически изменилось за последние пару лет. По данным Росстата доходы населения продолжают сокращаться, а в первом квартале 2021 года вообще показали рекордные темпы падения.
Экономика не то что восстанавливается, а все стало еще хуже с точки зрения доходов граждан. И в прошлом, и в этом году наблюдается существенный рост цен на жилье. Неожиданно динамика изменения доходов населения и цен на недвижимость начали двигаться в разном направлении. Денег у людей стало меньше, а цены на квартиры продолжали «бешено» расти.
Так почему это происходит?
Безусловно, такая ситуация не является нормальной и так долго продолжаться не может. В какой-то момент рынок должен «надломиться» и цены на недвижимость должны опуститься. Если у людей денег нет, то их и нет. Как итог, покупательский спрос должен сжиматься, в том числе и на товары длительного потребления.
Несмотря на падение реальных доходов, произошел резкий всплеск числа ипотечных кредитов. Рост просто огромный.
Рост кредитной нагрузки на россиян увеличился очень существенно. На этом фоне растет необеспеченное кредитование. Это приводит к огромному росту просроченной задолженности. Национальная ассоциация профессиональных коллекторских агенств опубликовала данные, по которым рост просроченной задолженности выросла примерно на треть. Все это приводит к предельно неустойчивой ситуации на рынке.
По мнению Милова, государство с застройщиками придумало хитрый маркетинговый ход, который привел к резкому росту цен. Если рассматривать цены на ипотеку в других странах, то они находятся на очень низких уровнях, от 1 и до 2 процентов. Реальная ипотека в России на уровне от 6 до 8 процентов является необычайно высокой.
Придуманный маркетинговый ход очень серьезно влияет на поведение людей. Если цена товара 100 рублей, но продавец ставит цену 150 рублей и делает скидку в размере 20 процентов, то это приводит к резкому росту продаж из-за самой психологии поведения человека. Этот старый маркетинговый прием и был применен на рынке недвижимости. Поэтому и произошел резкий рост ипотеки. Кстати, все это привело к рекордной прибыли банков, которая обеспечивается именно ипотечным кредитованием.
Владимир Милов отмечает, что сейчас застройщики дозировано вводят в продажи квартиры. Это создает некий искусственный дефицит, дополнительные стимулы для продаж и роста цен.
По мнению Центрального банка сейчас произошло перегревание рынка. Все это привело к сокращению программы льготного кредитования ипотеки. Происходит поэтапный выход из программы. Все это должно сказаться на ценах.
В богатых регионах более активно стало использоваться вложение в недвижимость ввиде инвестииций. Проценты по депозитам находятся на низком уровне. Вложение в валюту многие рассматривают как рискованные. Недвижимость может рассматриваться как более надежное и безопасное вложение.
Но все-равно у людей становится меньше денег, растет финансовая нагрузка и происходит сворачивание льготной ипотеки в крупных регионах. Все это является факторами для будущего падения цен.
Очень большой и отдельный вопрос о дальнейших ценах на жилье.
Обычно динамика цен на жилье соответствует реальным доходам населения. Доходы падают и цены на жилье падают, доходы растут и цены на жилье растут.
Введение программы льготного кредитования поставило Правительство в некую патовую ситуацию. Это изменило правило игры. Падение цен на жилье в текущей ситуации создаст серьезный скандал. Это не выгодно застройщикам, которые тесно связаны с властными структурами, и стремятся максимизировать свою прибыль.
Владимир обращает внимание, что наличие серьезного лобби в Правительстве не позволит ценам упасть в ближайшей перспективе. Будет снижение темпов роста. Цены будут стремиться к стабилизации, а падения пока ждать не стоит. Сейчас происходит расширение совместных программ застройщика и банка. Но безусловно застройщик включает эти затраты в цены. Всегда это является маркетинговым ходом.
На ближайшие месяца строительное лобби будет держать цены на жильё вопреки всем тенденциям рынка, но рано или поздно все-равно произойдет падение цен.
В настоящее время льготная ипотека сильно перегрела рынок жилья. Многие хотят собственное жилье любой ценой, но на этом маркетологи и ловят людей. Многие люди готовы сильно переплачивать именно за свое жилье. Если бы не было программы льготной ипотеки, то цены были бы гораздо ниже.
Вы можете самостоятельно изучить ситуацию на рынке недвижимости и динамику цен, используя наш разделе "Аналитика". На данный момент доступны четыре отчета:
1. Рейтинг жилых комплексов - https://yard-msk.ru/analytics/reiting-zhilih-kompleksov-1.html
2. Сравнение жилых комплексов - https://yard-msk.ru/analytics/sravnenie-zhilih-kompleksov-2.html
3. Анализ застройщика - https://yard-msk.ru/analytics/analiz-zastroishhika-3.html
4. Соседи. Поиск и сравнение ближайших новостроек - https://yard-msk.ru/analytics/sosedi-sravnenie-blizhaishih-novostroek-4.html
